Location courte durée vs longue durée en Savoie : le comparatif complet
Location courte durée vs longue durée en Savoie : le comparatif complet
Vous avez un appartement à Chambéry ou un T2 à Aix-les-Bains et vous vous demandez quoi en faire. Le mettre sur Airbnb ? Signer un bail classique à l'année ? La réponse n'est pas aussi évidente qu'il y a trois ans. La loi Le Meur a rebattu les cartes, la fiscalité du meublé de tourisme s'est durcie, et le marché savoyard a ses propres particularités.
Cet article pose les chiffres sur la table. Revenus, fiscalité, risques, temps de gestion : on compare tout, quartier par quartier, régime par régime. Et on vous dit aussi honnêtement quand la longue durée est le meilleur choix.
Pourquoi la question se pose (vraiment) en 2026
Le séisme de la loi Le Meur
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a profondément modifié l'équilibre entre location courte durée (LCD) et location longue durée (LLD). Jusqu'en 2024, la LCD bénéficiait d'un avantage fiscal massif : un abattement de 50 % en micro-BIC pour les meublés non classés, avec un plafond de recettes à 77 700 euros. Autant dire un boulevard.
Ce boulevard s'est rétréci. Depuis 2025, l'abattement forfaitaire pour les meublés de tourisme non classés est tombé à 30 %, avec un plafond de recettes abaissé à 15 000 euros par an. Pour les meublés classés, l'abattement passe de 71 % à 50 %. Le détail complet de ces changements est dans notre guide sur la réglementation Airbnb en Savoie.
Parallèlement, les communes en zone tendue (Chambéry et Aix-les-Bains le sont depuis le décret du 25 août 2023) peuvent désormais abaisser le plafond de location d'une résidence principale de 120 à 90 jours par an. Elles peuvent aussi imposer des quotas de meublés de tourisme et exiger une autorisation de changement d'usage pour les résidences secondaires.
Un marché savoyard en pleine mutation
Le marché immobilier de Savoie reste dynamique. Le prix moyen au mètre carré à Chambéry tourne autour de 3 500 euros (source : MeilleursAgents, mars 2026), et autour de 3 200 euros à Aix-les-Bains. Ce sont des niveaux encore accessibles comparés à Annecy (plus de 5 000 euros/m2) ou aux stations de montagne.
Le parc de locations courte durée n'est pas saturé. On compte environ 400 annonces actives à Chambéry et 350 à Aix-les-Bains selon les données AirDNA. Comparé aux 1 800 annonces d'Annecy, il reste de la place.
Mais la question de fond a changé. Avant 2024, la LCD était presque toujours plus rentable que la LLD en Savoie. Aujourd'hui, la réponse dépend de votre bien, de votre situation fiscale, de votre tolérance au risque et du temps que vous êtes prêt à y consacrer.
Les propriétaires face au choix
Le profil du propriétaire savoyard a évolué. Selon l'INSEE, la Savoie compte près de 40 % de résidences secondaires, l'un des taux les plus élevés de France. Beaucoup de ces propriétaires louaient historiquement à la semaine pendant les vacances, de manière informelle. Avec la professionnalisation du marché et le durcissement réglementaire, chacun doit aujourd'hui faire un vrai choix stratégique.
Comparatif revenus : LCD vs LLD sur le terrain
Passons aux chiffres concrets. On prend deux cas typiques du marché savoyard : un T2 de 45 m2 à Chambéry et un T2 de 42 m2 à Aix-les-Bains. Ce sont les typologies les plus courantes sur les plateformes de réservation.
Cas 1 : T2 à Chambéry, centre historique
En location longue durée, un T2 de 45 m2 bien situé à Chambéry (centre historique, quartier de la gare) se loue entre 650 et 750 euros par mois charges comprises, soit un loyer annuel brut de 7 800 à 9 000 euros. Le loyer médian en meublé longue durée à Chambéry se situe autour de 14,9 euros/m2/mois (source : Observatoire des loyers, données 2025).
En location courte durée, ce même T2 peut générer un tarif moyen de 75 à 100 euros la nuit. Avec un taux d'occupation médian de 50 % (soit 183 nuits louées par an), le revenu brut annuel atteint 13 700 à 18 300 euros. Les meilleurs hôtes (top 25 %, avec un taux d'occupation de 73 % et plus) peuvent atteindre 20 000 à 26 700 euros bruts annuels. Pour aller plus loin sur les revenus Airbnb à Chambéry, consultez notre article dédié.
Cas 2 : T2 à Aix-les-Bains, proche centre thermal
Aix-les-Bains a un profil différent. La ville attire une clientèle thermale (plus de 30 000 curistes par an aux Thermes Chevalley), des touristes du lac du Bourget, et une clientèle estivale croissante.
En LLD, un T2 de 42 m2 se loue entre 580 et 680 euros par mois, soit 6 960 à 8 160 euros par an. Les loyers sont légèrement inférieurs à Chambéry.
En LCD, le tarif moyen par nuit est un peu plus bas qu'à Chambéry (65 à 85 euros), mais la saisonnalité est forte : la saison thermale (mars à novembre) et la saison estivale (juin à septembre) créent une demande soutenue. Avec un taux d'occupation de 50 %, le revenu brut annuel se situe entre 11 900 et 15 500 euros. Les meilleurs hôtes atteignent 17 000 à 22 700 euros.
Tableau comparatif synthétique
| Critère | LCD Chambéry (T2, 45m2) | LLD Chambéry (T2, 45m2) | LCD Aix-les-Bains (T2, 42m2) | LLD Aix-les-Bains (T2, 42m2) |
|---|---|---|---|---|
| Revenu brut annuel | 13 700 - 18 300 euros | 7 800 - 9 000 euros | 11 900 - 15 500 euros | 6 960 - 8 160 euros |
| Revenu brut annuel (top 25 %) | 20 000 - 26 700 euros | N/A | 17 000 - 22 700 euros | N/A |
| Tarif moyen / nuit | 75 - 100 euros | N/A | 65 - 85 euros | N/A |
| Taux d'occupation moyen | 50 % | ~95 % | 50 % | ~95 % |
| Rendement brut moyen | 6 - 10 % | 4,3 - 5,9 % | 5,5 - 9 % | 4 - 5,5 % |
Attention aux chiffres bruts. Ces revenus ne tiennent pas compte des charges de gestion, de la fiscalité, ni de l'usure du bien. La suite de l'article intègre ces paramètres pour donner une image complète.
Comparatif fiscal : le nerf de la guerre
La fiscalité est devenue le facteur le plus déterminant depuis la loi Le Meur. Un bien qui paraît plus rentable en LCD peut devenir moins intéressant que la LLD une fois l'impôt passé. Tout dépend du régime choisi et du niveau de revenus.
Location courte durée : régime micro-BIC
Les revenus de la location meublée de tourisme relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). En micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire sur vos recettes, censé couvrir vos charges.
| Situation | Abattement 2026 | Plafond de recettes |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 30 % | 15 000 euros/an |
| Meublé de tourisme classé | 50 % | 77 700 euros/an |
| Meublé longue durée (LMNP classique) | 50 % | 77 700 euros/an |
Prenons un exemple concret. Votre T2 à Chambéry génère 15 000 euros de recettes annuelles en LCD, sans classement. Avec l'abattement de 30 %, votre revenu imposable est de 10 500 euros. Si votre tranche marginale d'imposition (TMI) est de 30 %, vous payerez environ 3 150 euros d'impôt sur le revenu plus 1 814 euros de prélèvements sociaux (17,2 % sur 10 500 euros), soit un total de 4 964 euros. Votre revenu net fiscal est de 10 036 euros.
Si ce même T2 est loué en LLD meublée à 750 euros par mois (9 000 euros/an), l'abattement de 50 % ramène le revenu imposable à 4 500 euros. L'impôt total (IR + prélèvements sociaux) tombe à environ 2 124 euros. Revenu net fiscal : 6 876 euros.
La LCD reste gagnante dans cet exemple (10 036 contre 6 876 euros nets), mais l'écart est bien moindre qu'avant la réforme.
Location longue durée nue : régime micro-foncier
Si vous louez votre bien vide (non meublé) en longue durée, vos revenus relèvent des revenus fonciers. Le régime micro-foncier offre un abattement de 30 % pour des recettes inférieures à 15 000 euros par an. C'est le régime le moins avantageux de tous.
Sur un loyer annuel de 8 400 euros (700 euros/mois pour un T2 nu à Chambéry), le revenu imposable est de 5 880 euros. Avec une TMI de 30 %, l'impôt total atteint environ 2 776 euros, pour un revenu net de 5 624 euros. C'est le scénario le moins rentable.
Le régime réel : quand il change tout
Le régime réel (en BIC pour le meublé, en foncier pour le nu) permet de déduire vos charges réelles au lieu de l'abattement forfaitaire. Il devient intéressant dès que vos charges dépassent le montant de l'abattement.
En location courte durée au régime réel BIC, vous pouvez déduire notamment les frais de conciergerie (15 à 25 % du CA), les intérêts d'emprunt, l'assurance, la taxe foncière, les frais de ménage, le linge, les consommables, les petits travaux, les frais de comptabilité, et surtout l'amortissement du bien et du mobilier. L'amortissement est l'arme fiscale la plus puissante du LMNP : il permet de "gommer" une grande partie du résultat imposable, parfois jusqu'à zéro.
En location longue durée au régime réel foncier, les déductions possibles sont plus limitées : intérêts d'emprunt, travaux d'entretien et de réparation, assurances, frais de gestion, taxe foncière. Pas d'amortissement possible.
| Régime | LCD (meublé) | LLD meublée | LLD nue |
|---|---|---|---|
| Micro | 30 % d'abattement (non classé) | 50 % d'abattement | 30 % d'abattement |
| Réel | Charges + amortissements | Charges + amortissements | Charges (sans amortissement) |
| Intérêt du réel | Très fort au-dessus de 15 000 euros | Fort si charges élevées | Modéré |
Le piège de 2026 : la réintégration des amortissements. La loi Le Meur impose désormais de réintégrer les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value à la revente du bien. Concrètement, si vous avez amorti 50 000 euros sur 10 ans, votre plus-value imposable sera augmentée de 50 000 euros lors de la vente. Ce n'est pas rétroactif (les amortissements antérieurs à 2025 ne sont pas concernés), mais c'est un changement majeur à intégrer dans votre stratégie patrimoniale.
Notre recommandation fiscale
Si vos recettes LCD dépassent 15 000 euros par an (ce qui est courant pour un T2 bien géré à Chambéry ou Aix-les-Bains), le passage au régime réel BIC est quasi obligatoire. Travaillez avec un expert-comptable spécialisé LMNP. Les frais de comptabilité (500 à 800 euros par an) sont largement compensés par l'économie fiscale, et ils sont eux-mêmes déductibles.
Pour les revenus modestes (moins de 10 000 euros par an), le micro-BIC en meublé classé (abattement 50 %) ou la LLD meublée (abattement 50 %) restent des options simples et efficaces.
Vous voulez savoir combien votre bien peut rapporter après impôt ? Notre simulateur intègre les nouveaux barèmes 2026 pour vous donner une estimation nette.
Comparatif risques : ce qu'on ne voit pas dans les tableurs
Les revenus bruts et la fiscalité ne racontent qu'une partie de l'histoire. Les risques sont différents entre LCD et LLD, et ils pèsent lourd dans la rentabilité réelle sur le long terme.
Vacance locative
En LLD, la vacance locative est le risque principal. Un locataire qui part, c'est un à trois mois sans revenu (préavis, remise en état, recherche d'un nouveau locataire). Selon l'Observatoire des loyers de Savoie, le taux de vacance moyen à Chambéry est d'environ 5 %, ce qui correspond à deux à trois semaines par an sans locataire en moyenne. Mais un départ non anticipé en milieu d'année peut facilement coûter deux mois de loyer.
En LCD, la vacance est structurelle : un taux d'occupation de 50 % signifie que votre bien est vide la moitié de l'année. La différence, c'est que cette vacance est intégrée dans le modèle économique. Vous ne comptez pas sur 365 nuits louées. Le risque réel en LCD, c'est un effondrement du taux d'occupation : une pandémie (2020), un durcissement réglementaire brutal, ou une saturation du marché local. À Chambéry et Aix-les-Bains, ce risque reste limité compte tenu de la taille modeste du parc et de la double saisonnalité (ski + lac).
Impayés
C'est le point fort majeur de la LCD. Sur Airbnb, Booking ou Abritel, le voyageur paie avant son séjour. Le risque d'impayé est quasi nul. La plateforme encaisse l'argent et vous le reverse après le check-in.
En LLD, les impayés sont une réalité. Selon l'ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement), environ 2 à 3 % des baux donnent lieu à des impayés significatifs en France. À Chambéry, le marché locatif est tendu (forte demande, faible vacance), ce qui réduit le risque. Mais quand un impayé survient, la procédure d'expulsion prend en moyenne 18 à 24 mois, période pendant laquelle vous ne percevez rien et ne pouvez pas relouer votre bien. Même avec une assurance loyers impayés (GLI, environ 2,5 à 3,5 % du loyer annuel), le processus est long et stressant.
Dégradations
En LCD, le turn-over fréquent des voyageurs implique un contrôle régulier de l'état du bien. Chaque ménage entre deux séjours est l'occasion de repérer et traiter un problème. Les dégradations restent généralement mineures (vaisselle cassée, tache sur un canapé) et sont couvertes par les garanties des plateformes (AirCover sur Airbnb couvre jusqu'à 3 millions d'euros). L'usure du mobilier et du linge est en revanche plus rapide qu'en LLD : comptez un renouvellement partiel tous les deux à trois ans.
En LLD, vous ne voyez l'état du bien qu'au départ du locataire. L'état des lieux de sortie peut révéler des surprises. Le dépôt de garantie (un mois de loyer hors charges en location nue, deux mois en meublé) couvre rarement les dégradations importantes. Et si le locataire conteste, c'est la commission de conciliation puis le tribunal.
Réglementation et risque juridique
Le risque réglementaire pèse davantage sur la LCD. Les règles évoluent vite : la loi Le Meur de 2024 a modifié le paysage en profondeur, et rien ne garantit qu'un nouveau durcissement ne viendra pas. Les communes disposent de leviers croissants (quotas, autorisations de changement d'usage, abaissement du plafond de jours). Un propriétaire qui investit dans un bien exclusivement pour la LCD prend le risque que les règles changent en cours de route.
En LLD, le cadre juridique est stable depuis des décennies. Le bail d'habitation (loi du 6 juillet 1989) est un cadre éprouvé. Les règles changent rarement et progressivement. C'est un argument de poids pour les investisseurs qui recherchent la prévisibilité.
| Risque | LCD | LLD |
|---|---|---|
| Vacance locative | Structurelle (intégrée au modèle) | Ponctuelle mais coûteuse |
| Impayés | Quasi nul | 2 à 3 % des baux, procédure longue |
| Dégradations | Mineures mais fréquentes, bien couvertes | Potentiellement lourdes, mal couvertes |
| Risque réglementaire | Élevé (lois en mouvement) | Faible (cadre stable) |
| Risque de marché | Modéré en Savoie | Faible (marché tendu) |
Comparatif gestion : le prix de votre temps
On en parle peu dans les comparatifs, mais le temps de gestion est un coût réel. Une heure passée à gérer votre bien, c'est une heure que vous ne passez pas ailleurs. Et la différence entre LCD et LLD est considérable.
Location courte durée : un métier à part entière
Gérer un Airbnb, c'est un travail. Pour un T2 avec un bon taux d'occupation (60 à 70 %), comptez les tâches suivantes chaque semaine : répondre aux messages des voyageurs (avant, pendant et après le séjour), gérer les réservations sur plusieurs plateformes, coordonner le ménage et le changement de linge entre chaque séjour, accueillir les voyageurs (ou gérer une boîte à clés), ajuster les tarifs en fonction de la demande, gérer les éventuels incidents (plomberie, WiFi en panne, voyageur mécontent), rédiger et optimiser les annonces, suivre les avis et y répondre.
En gestion autonome, un propriétaire consacre en moyenne 10 à 15 heures par semaine à un seul bien en LCD avec un bon taux d'occupation. C'est un mi-temps. Et c'est un mi-temps qui inclut des astreintes le soir, le week-end et les jours fériés (les check-in ne s'arrêtent pas le dimanche).
C'est précisément pour cette raison que beaucoup de propriétaires font appel à une conciergerie professionnelle. Chez Hostra, nous prenons en charge l'intégralité de ces tâches : gestion des réservations, tarification dynamique, coordination ménage et linge, accueil voyageurs, maintenance, optimisation des annonces. Le propriétaire reçoit un virement chaque mois et un reporting détaillé. Son temps de gestion tombe à moins d'une heure par mois.
Location longue durée : la tranquillité (relative)
En LLD, une fois le locataire en place, la gestion se résume à encaisser le loyer, gérer les éventuelles réparations et réaliser les démarches administratives (déclaration fiscale, régularisation de charges). Comptez deux à cinq heures par mois en gestion directe, moins d'une heure si vous passez par une agence (moyennant 7 à 10 % du loyer en frais de gestion).
Le pic de charge intervient lors du changement de locataire : mise en annonce, visites, sélection du dossier, état des lieux, mise en conformité du bien. Ce processus prend facilement 15 à 30 heures et survient en moyenne tous les deux à trois ans.
Complexité administrative
La LCD impose des obligations administratives spécifiques : déclaration en mairie avec obtention d'un numéro d'enregistrement national, collecte et reversement de la taxe de séjour, déclaration des revenus en BIC, tenue d'un registre de police, respect des normes de sécurité incendie. Depuis la loi Le Meur, il faut aussi un DPE de classe A à F (les logements classés G sont interdits à la location touristique depuis 2025, et les F le seront à partir de 2034).
La LLD a ses propres contraintes (diagnostics obligatoires, encadrement des loyers dans certaines zones, bail conforme à la loi), mais elles sont stables et bien documentées. Un propriétaire ou un gestionnaire aguerri les maîtrise rapidement.
| Critère de gestion | LCD (gestion autonome) | LCD (avec conciergerie) | LLD (gestion directe) | LLD (avec agence) |
|---|---|---|---|---|
| Temps hebdomadaire | 10 - 15 h | < 1 h/mois | 1 - 2 h/mois | < 1 h/mois |
| Astreintes soir/week-end | Oui | Non | Rare | Non |
| Coût de gestion | 0 % | 15 - 25 % du CA | 0 % | 7 - 10 % du loyer |
| Complexité administrative | Élevée | Prise en charge | Modérée | Prise en charge |
| Stress perçu | Élevé | Faible | Modéré | Faible |
La solution hybride : le meilleur des deux mondes ?
Certains propriétaires choisissent de ne pas trancher. Ils combinent LCD et LLD selon les périodes de l'année. C'est une stratégie pertinente en Savoie, à condition de bien la calibrer.
Le principe
Vous louez votre bien en courte durée pendant les hautes saisons (décembre à mars pour le ski, juin à septembre pour le lac et l'été) et vous basculez en moyenne durée ou en bail mobilité pendant les périodes creuses (octobre-novembre, avril-mai).
Le bail mobilité, créé par la loi ELAN de 2018, permet de louer un logement meublé pour une durée de un à dix mois, sans renouvellement possible. Il cible les étudiants en stage, les salariés en mission, les personnes en formation professionnelle. Pas de dépôt de garantie exigible (mais une caution est possible), et le locataire peut partir à tout moment avec un préavis d'un mois.
Les avantages de l'hybride
Cette approche permet de maximiser les revenus en haute saison (tarifs LCD premium) tout en sécurisant un revenu de base en basse saison (bail mobilité ou location moyenne durée). Elle réduit aussi la vacance locative globale : au lieu de laisser votre bien vide en avril quand les touristes sont rares, vous le remplissez avec un locataire en mobilité professionnelle.
Sur un T2 à Chambéry, la stratégie hybride peut donner un revenu annuel de 14 000 à 20 000 euros : environ 10 000 à 14 000 euros en LCD sur six à sept mois de haute saison, plus 4 000 à 6 000 euros en bail mobilité sur les mois restants.
Les limites
La stratégie hybride demande plus d'organisation. Vous devez anticiper les transitions entre les deux modes (ménage en profondeur, changement de linge, adaptation de l'annonce), gérer deux types de bail et deux types de clientèle, et ajuster votre fiscalité en conséquence.
Elle ne fonctionne pas pour une résidence principale (limitée à 90 ou 120 jours de LCD par an) si vous souhaitez aussi louer en bail mobilité le reste du temps, car le cumul dépasse la vocation de résidence principale.
Elle est en revanche parfaitement adaptée aux résidences secondaires en Savoie, où la saisonnalité est marquée et prévisible.
Quand la longue durée est préférable
On ne va pas tourner autour du pot. Il y a des situations où la location longue durée est clairement le meilleur choix. Prétendre le contraire serait malhonnête.
Vous ne voulez pas vous en occuper (et vous ne voulez pas payer une conciergerie)
La LCD exige de l'attention permanente, même avec une conciergerie. Si votre objectif est un revenu passif avec le minimum d'implication, la LLD avec une agence de gestion est imbattable. Vous signez un mandat, l'agence gère tout, vous recevez votre loyer chaque mois. Le revenu est plus faible, mais votre tranquillité d'esprit n'a pas de prix.
Votre bien n'est pas adapté à la LCD
Tous les biens ne se prêtent pas à la location courte durée. Un appartement en rez-de-chaussée sur rue dans un quartier excentré, sans parking, sans charme particulier et mal isolé phoniquement aura du mal à obtenir de bonnes notes sur Airbnb. La LCD repose sur l'expérience voyageur : si votre bien n'offre pas une expérience agréable, les avis seront médiocres et le taux d'occupation chutera.
À l'inverse, ce même bien se louera sans difficulté en LLD sur un marché tendu comme Chambéry, où la demande locative excède largement l'offre.
Le DPE de votre bien est classé G
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être proposés en meublé de tourisme (loi Le Meur). En LLD aussi, l'interdiction de louer les passoires thermiques se durcit, mais les échéances sont différentes. Si votre bien est mal classé et que vous n'avez pas le budget pour des travaux de rénovation énergétique immédiats, la LLD vous laisse un peu plus de marge de manoeuvre (selon la date d'interdiction applicable).
Vous êtes dans une tranche d'imposition élevée et vos recettes sont faibles
Si votre TMI est à 41 % ou 45 % et que votre bien génère moins de 15 000 euros en LCD, la fiscalité est rude. L'abattement de 30 % en micro-BIC (non classé) laisse 70 % de vos recettes dans votre assiette imposable. Avec les prélèvements sociaux, vous pouvez perdre plus de la moitié de vos revenus en impôts. Dans ce cas, la LLD meublée (abattement 50 %) ou le passage au régime réel sont des options à étudier sérieusement avec votre expert-comptable.
Vous avez besoin de revenus garantis pour rembourser un prêt
Si votre investissement est financé par un emprunt et que les mensualités sont calibrées sur un revenu locatif stable, la LLD offre une prévisibilité que la LCD ne peut pas garantir. Un mois d'hiver sans réservation en LCD peut mettre en tension votre trésorerie, alors qu'un locataire en LLD paie chaque mois (sauf impayé, bien sûr). Pour les profils d'investisseurs prudents avec un levier bancaire important, la sécurité de la LLD a une valeur réelle.
Quand la courte durée est clairement gagnante
À l'inverse, il y a des situations où la LCD s'impose.
Votre bien est exceptionnel
Un appartement avec vue sur le château de Chambéry, un loft rénové en centre historique, un T3 avec terrasse face au lac du Bourget à Aix-les-Bains : ces biens d'exception atteignent des tarifs par nuit que la LLD ne peut pas approcher. Un T3 avec vue lac peut se louer 150 à 200 euros la nuit en haute saison. En LLD, le même bien plafonne à 900 ou 1 000 euros par mois. L'écart de revenus est trop important pour être compensé par les avantages de la LLD.
Vous voulez conserver la flexibilité d'usage
La LCD vous permet de bloquer des dates pour votre usage personnel. Envie de passer deux semaines dans votre appartement à Aix-les-Bains en août ? Vous bloquez le calendrier. En LLD, votre bien est occupé par un locataire 365 jours par an. Cette flexibilité a une valeur particulière pour les résidences secondaires en Savoie, où beaucoup de propriétaires veulent profiter de leur bien pendant les vacances.
Votre bien est situé en zone touristique prime
Le centre historique de Chambéry, le bord du lac à Aix-les-Bains, la proximité immédiate de la gare TGV : ces localisations bénéficient d'une demande touristique forte et régulière. Le taux d'occupation y est supérieur à la moyenne, les tarifs par nuit aussi. La prime de localisation se monétise beaucoup mieux en LCD qu'en LLD, où les loyers sont encadrés par le marché.
Vous êtes prêt à professionnaliser la gestion
La LCD avec une conciergerie comme Hostra combine le meilleur des deux mondes : des revenus supérieurs à la LLD, sans le temps de gestion. La commission de la conciergerie (15 à 25 % du CA) est largement compensée par l'augmentation du taux d'occupation et du tarif moyen par nuit. Sur un T2 à Chambéry, la différence nette (après commission) entre une LCD gérée par Hostra et une LLD avec agence est typiquement de 3 000 à 7 000 euros par an en faveur de la LCD.
Votre stratégie fiscale est optimisée
Au régime réel BIC, avec un bon expert-comptable, la LCD permet de déduire l'intégralité de vos charges réelles plus les amortissements. Sur les premières années (quand les intérêts d'emprunt et l'amortissement sont les plus élevés), le résultat fiscal peut être proche de zéro. Vous encaissez 15 000 ou 20 000 euros de revenus et vous payez peu ou pas d'impôt. C'est un avantage structurel que la LLD nue (sans amortissement possible) ne peut pas offrir.
Propriétaire en Savoie ? Parlons de votre projet. Nos conseillers analysent votre bien, votre situation fiscale et vos objectifs pour vous recommander la stratégie la plus adaptée. LCD, LLD ou hybride : la bonne réponse dépend de votre cas.
Le verdict : comment choisir ?
Il n'y a pas de réponse universelle. Mais on peut résumer les critères de décision dans un arbre simple.
La LCD est probablement le bon choix si votre bien est bien situé (centre-ville, zone touristique), bien équipé (décoration soignée, bonne note énergétique), que vous êtes prêt à confier la gestion à un professionnel ou à y consacrer du temps, et que vos revenus justifient un passage au régime réel BIC.
La LLD est probablement le bon choix si votre bien est standard (pas de caractéristique différenciante pour la LCD), que vous recherchez la tranquillité et la prévisibilité, que vous avez un emprunt à rembourser avec des mensualités serrées, ou que votre DPE est défavorable.
L'hybride mérite d'être envisagé si votre bien est une résidence secondaire en Savoie avec une saisonnalité marquée, que vous voulez maximiser les revenus tout en limitant la vacance, et que vous avez l'organisation (ou la conciergerie) pour gérer les transitions.
Dans tous les cas, faites tourner les chiffres avant de décider. Revenus bruts, charges de gestion, fiscalité nette, usure du bien, valeur de votre temps : tous ces paramètres comptent.
FAQ
La LCD est-elle toujours plus rentable que la LLD en Savoie en 2026 ?
Dans la majorité des cas, oui. Mais l'écart s'est réduit avec la loi Le Meur et la nouvelle fiscalité. Pour un T2 bien situé à Chambéry, la LCD rapporte typiquement 40 à 100 % de plus que la LLD en brut, et 20 à 60 % de plus en net (après charges de gestion et fiscalité). L'écart se réduit pour les biens mal situés ou les propriétaires qui ne professionnalisent pas la gestion.
Peut-on passer de la LLD à la LCD facilement ?
Non. Si votre bien est loué avec un bail longue durée (loi du 6 juillet 1989), vous ne pouvez pas mettre fin au bail avant son terme sauf motifs légaux (reprise pour habiter, vendre, ou motif légitime et sérieux). Même au terme du bail, le préavis est de six mois. Anticipez la transition au moins un an à l'avance.
Faut-il faire classer son meublé de tourisme ?
En 2026, c'est fortement recommandé. Le classement (étoiles, de 1 à 5) donne accès à un abattement micro-BIC de 50 % au lieu de 30 %, avec un plafond de recettes de 77 700 euros au lieu de 15 000. La procédure de classement coûte entre 150 et 250 euros et passe par un organisme accrédité. C'est un investissement qui se rentabilise très vite pour tout bien générant plus de 10 000 euros de recettes annuelles.
La conciergerie Hostra gère-t-elle aussi la stratégie hybride ?
Oui. Chez Hostra, nous accompagnons les propriétaires sur les trois modèles : LCD pure, hybride LCD/bail mobilité, et optimisation de la transition entre les deux. Nous gérons la tarification dynamique en haute saison et la mise en location moyenne durée en basse saison, le tout de manière transparente pour le propriétaire.
Conclusion
Le débat LCD vs LLD en Savoie n'a jamais été aussi nuancé qu'en 2026. La loi Le Meur a supprimé l'avantage fiscal disproportionné dont bénéficiait la location courte durée. Les règles se sont rééquilibrées, et c'est plutôt une bonne chose : cela oblige à raisonner sur les fondamentaux (localisation, qualité du bien, gestion, fiscalité) plutôt que sur un effet d'aubaine fiscal.
Pour autant, la LCD reste plus rentable dans la majorité des cas en Savoie. La double saisonnalité (ski en hiver, lac en été), un marché pas encore saturé, et des prix immobiliers encore accessibles créent un contexte favorable. Les propriétaires qui professionnalisent leur gestion et optimisent leur fiscalité continuent de dégager des rendements nettement supérieurs à la LLD.
Mais la LLD a ses vertus propres : stabilité, prévisibilité, simplicité. Et il y a des situations concrètes où elle est objectivement le meilleur choix.
La vraie question n'est pas "LCD ou LLD ?". C'est : "Quel est le meilleur usage de mon bien, dans ma situation, avec mes objectifs ?". La réponse est toujours individuelle.
Besoin d'un avis personnalisé ? Notre simulateur vous donne une première estimation en quelques clics. Pour une analyse complète, nos conseillers sont à votre disposition.
Sources
- INSEE : Tourisme en Auvergne-Rhône-Alpes, bilan 2024
- Service Public : Impôt sur le revenu, revenus d'une location meublée
- Service Public : Impôt sur le revenu, revenus fonciers
- Légifrance : Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur)
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