Guide fiscal LMNP 2026 : micro-BIC, régime réel et nouvelles règles
Guide fiscal LMNP 2026 : micro-BIC, régime réel et nouvelles règles
Vous louez un meublé sur Airbnb ou Booking et vous vous demandez combien l'État va prendre au passage ? Vous n'êtes pas seul. La fiscalité du loueur meublé non professionnel (LMNP) est devenue un casse-tête depuis les réformes de 2024 et 2025. Abattements rabotés, amortissements réintégrés dans les plus-values, nouveaux seuils : le paysage a changé.
Cet article fait le point sur tout ce que vous devez savoir pour déclarer correctement vos revenus locatifs meublés en 2026. On part des bases, on remonte jusqu'aux subtilités, et on illustre chaque mécanisme avec un cas concret : un T2 à Chambéry qui génère 14 400 euros par an.
Avertissement. Cet article a une vocation informative. Les montants et exemples sont indicatifs et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé. Chaque situation est différente. Consultez un expert-comptable spécialisé en LMNP avant de prendre des décisions qui engagent votre patrimoine.
C'est quoi exactement le statut LMNP ?
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal qui s'applique aux particuliers qui louent un ou plusieurs logements meublés sans que cette activité constitue leur activité principale. C'est le régime par défaut de la plupart des propriétaires qui mettent leur bien sur Airbnb.
Les conditions pour être LMNP
Pour relever du statut LMNP, vous devez remplir deux conditions cumulatives, définies à l'article 155 IV du Code Général des Impôts (CGI).
Premièrement, vos recettes annuelles tirées de la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 euros TTC sur l'année civile. Ce seuil s'apprécie tous biens confondus : si vous louez un studio à Chambéry et un T2 à Aix-les-Bains, vous additionnez les deux.
Deuxièmement, ces recettes ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus professionnels de votre foyer fiscal. Un salarié qui gagne 40 000 euros par an et perçoit 18 000 euros de loyers meublés reste LMNP : les 18 000 euros représentent moins de la moitié de ses revenus totaux.
Si vous dépassez l'un de ces deux seuils, vous basculez en Loueur Meublé Professionnel (LMP). Le régime LMP a ses propres avantages (imputation des déficits sur le revenu global, exonération de plus-value sous conditions), mais aussi ses contraintes (cotisations sociales plus lourdes, régime réel obligatoire). On ne traite pas du LMP dans cet article.
L'inscription au greffe : le formulaire P0i
Tout propriétaire qui débute une activité de location meublée doit se déclarer auprès du guichet unique de l'INPI (ex-greffe du tribunal de commerce) en remplissant le formulaire P0i. Cette déclaration vous attribue un numéro SIRET, indispensable pour déclarer vos revenus BIC.
La démarche se fait en ligne sur le site formalites.entreprises.gouv.fr. Elle est gratuite et prend environ 15 minutes. Vous devez la réaliser dans les 15 jours suivant le début de votre activité de location.
Attention. Beaucoup de propriétaires oublient cette étape. C'est pourtant une obligation légale. Sans numéro SIRET, vous ne pouvez pas remplir correctement votre déclaration fiscale au régime réel, et vous vous exposez à un redressement.
Depuis 2023, la procédure passe par le guichet unique de l'INPI, qui remplace l'ancien CFE (Centre de Formalités des Entreprises). L'activité à déclarer est « location de logements meublés » (code APE 6820A).
Le micro-BIC en 2026 : ce qui a changé
Le régime micro-BIC est le plus simple. Vous déclarez vos recettes brutes, l'administration applique un abattement forfaitaire censé couvrir toutes vos charges, et vous êtes imposé sur le reste. Pas de comptabilité à tenir, pas de liasse fiscale, pas d'expert-comptable.
Le problème, c'est que les règles ont été profondément modifiées par la loi de finances 2024 et la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dite « loi Le Meur », avec une application effective en 2025 sur les revenus 2024.
Meublé de tourisme non classé : abattement de 30 %
C'est le cas de figure le plus courant pour les propriétaires qui louent sur Airbnb sans avoir fait classer leur logement.
Avant la réforme, l'abattement micro-BIC était de 50 % avec un plafond de recettes de 77 700 euros. Autrement dit, sur 10 000 euros de recettes, vous n'étiez imposé que sur 5 000 euros.
Depuis les revenus 2024 (déclarés en 2025), l'abattement est tombé à 30 % et le plafond de recettes a été abaissé à 15 000 euros par an. Sur les mêmes 10 000 euros de recettes, vous êtes désormais imposé sur 7 000 euros. L'écart est brutal.
Le plafond de 15 000 euros mérite qu'on s'y attarde. Un T2 bien géré à Chambéry génère facilement entre 10 000 et 15 000 euros par an. Si vous dépassez ce seuil, vous ne pouvez plus bénéficier du micro-BIC pour un meublé non classé. Vous basculez obligatoirement au régime réel simplifié. Ce n'est pas forcément une mauvaise nouvelle, comme on le verra plus loin.
Meublé de tourisme classé : abattement de 50 %
Si votre logement est classé en meublé de tourisme (étoiles attribuées par un organisme accrédité), vous bénéficiez d'un abattement plus favorable de 50 %, avec un plafond de recettes de 77 700 euros.
Avant la réforme, cet abattement était de 71 % (avec un abattement supplémentaire de 21 % pour les zones non tendues, soit un total effectif de 92 % dans certains cas). La baisse est donc significative, même si le classement reste avantageux.
Pour les meublés classés situés en zone rurale (zones B2 et C du zonage ABC) et dont les recettes ne dépassent pas 50 000 euros, un abattement supplémentaire de 21 % peut encore s'appliquer, portant le total à 71 %. Mais Chambéry et Aix-les-Bains sont en zone B1, donc cet avantage supplémentaire ne vous concerne pas.
Résumé : les taux micro-BIC en 2026
| Situation | Abattement | Plafond de recettes |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 30 % | 15 000 € |
| Meublé de tourisme classé | 50 % | 77 700 € |
| Meublé de tourisme classé en zone rurale (< 50 000 €) | 71 % | 50 000 € |
| Location meublée longue durée | 50 % | 77 700 € |
Le saviez-vous ? La location meublée longue durée (bail d'un an) conserve son abattement de 50 % et son plafond de 77 700 euros. Ironie du sort : louer à l'année en meublé est désormais plus avantageux fiscalement au micro-BIC que louer en courte durée sans classement. C'est précisément l'objectif de la loi Le Meur, qui vise à rééquilibrer le marché locatif en faveur des résidents permanents.
Comment déclarer au micro-BIC ?
La déclaration est simple. Vous reportez le montant total de vos recettes brutes (loyers + charges refacturées aux voyageurs, y compris le ménage) dans la case 5ND de votre déclaration de revenus (formulaire 2042 C PRO) pour un meublé non classé, ou 5NG pour un meublé classé.
L'administration calcule automatiquement l'abattement et ajoute le montant imposable à vos autres revenus. Vous payez ensuite l'impôt sur le revenu à votre taux marginal d'imposition, plus les prélèvements sociaux de 17,2 %.
Le régime réel simplifié : là où ça devient intéressant
Le régime réel simplifié est l'alternative au micro-BIC. Au lieu d'un abattement forfaitaire, vous déduisez vos charges réelles et vous amortissez le bien immobilier et le mobilier. C'est plus complexe, mais souvent beaucoup plus avantageux.
Vous relevez du régime réel dans deux cas : soit vos recettes dépassent le plafond du micro-BIC (15 000 euros pour un meublé non classé, 77 700 euros pour un meublé classé), soit vous optez volontairement pour le réel alors que vous êtes éligible au micro-BIC. Cette option se prend lors de la déclaration d'activité (formulaire P0i) ou par courrier au service des impôts avant le 1er février de l'année d'application.
Les charges déductibles
Au régime réel, vous pouvez déduire de vos recettes l'ensemble des charges engagées dans l'intérêt de l'activité de location. Concrètement, voici les principales catégories.
Les intérêts d'emprunt. Si vous avez financé l'achat du bien par un crédit immobilier, les intérêts (pas le capital remboursé) sont intégralement déductibles. C'est souvent le poste le plus important les premières années. Les frais de dossier bancaire et l'assurance emprunteur sont également déductibles.
Les travaux et réparations. Les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sont déductibles l'année de leur réalisation. Refaire la salle de bain, changer les fenêtres, rénover la cuisine : tout cela réduit votre base imposable. Attention, les travaux de construction ou d'agrandissement ne sont pas déductibles en charges, mais peuvent être amortis.
Le mobilier et l'équipement. Chaque meuble, chaque équipement acheté pour le logement est déductible. Si le montant unitaire dépasse 600 euros HT, il est amorti sur sa durée d'utilisation (5 à 10 ans pour du mobilier). En dessous, il passe directement en charges de l'exercice.
Les frais de conciergerie. Les commissions versées à une conciergerie comme Hostra sont intégralement déductibles. C'est un point important : le coût de la conciergerie réduit directement votre base imposable.
L'assurance. Assurance propriétaire non occupant (PNO), assurance multirisque habitation, garantie loyers impayés : tout est déductible.
La taxe foncière. Elle est déductible en totalité, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) si vous la refacturez aux locataires.
Les charges de copropriété. La quote-part de charges non récupérables auprès des locataires est déductible.
Les frais de gestion et d'administration. Frais postaux, téléphone dédié, logiciels de gestion, abonnement à un channel manager, frais de photographe professionnel pour l'annonce.
Les frais comptables. Les honoraires de votre expert-comptable sont déductibles. Et si vous adhérez à un Centre de Gestion Agréé (CGA), vous bénéficiez d'une réduction d'impôt de 915 euros par an (deux tiers des frais de comptabilité et d'adhésion, dans la limite de 915 euros — article 199 quater B du CGI).
Les frais de déplacement. Si vous vous déplacez pour gérer votre bien (visites, achats de mobilier, rendez-vous avec l'expert-comptable), les frais kilométriques sont déductibles au barème fiscal.
Les amortissements : le vrai avantage du régime réel
C'est le mécanisme qui rend le régime réel si puissant. L'amortissement consiste à déduire chaque année une fraction du prix d'achat du bien et du mobilier, au titre de leur usure théorique.
Amortissement de l'immobilier. Vous amortissez la valeur du bien (hors terrain, car le terrain ne se déprécie pas) sur une durée de 25 à 40 ans selon les composants. En pratique, on décompose le bien en plusieurs postes : gros oeuvre (50 ans), toiture (25 ans), installations électriques (25 ans), agencements intérieurs (15 ans), etc. Le taux moyen pondéré tourne autour de 2,5 % à 3,5 % par an de la valeur du bien hors terrain.
Le terrain représente généralement 15 à 20 % de la valeur totale du bien. Pour un appartement en copropriété à Chambéry, la part du terrain est souvent estimée à 15 % par les experts-comptables.
Amortissement du mobilier. Les meubles et équipements d'une valeur supérieure à 600 euros HT sont amortis sur leur durée d'utilisation : 5 à 10 ans pour le mobilier courant, 3 à 5 ans pour l'électroménager, 3 ans pour le matériel informatique.
La règle fondamentale. Les amortissements ne peuvent pas créer de déficit fiscal. Si vos charges courantes (hors amortissements) suffisent déjà à absorber vos recettes, les amortissements non utilisés sont stockés et reportés indéfiniment sur les exercices suivants. C'est ce qu'on appelle le « stock d'amortissements différés ».
En revanche, si vos charges courantes sont inférieures à vos recettes, les amortissements viennent compléter la déduction jusqu'à ramener le résultat à zéro. Résultat : vous pouvez ne payer aucun impôt sur vos revenus locatifs pendant des années.
À retenir. L'amortissement est le pilier du régime réel en LMNP. Pendant les 15 à 20 premières années d'exploitation, il est fréquent que le résultat fiscal soit nul ou quasi nul grâce à ce mécanisme.
Cas pratique : un T2 à Chambéry, 14 400 euros de revenus
Passons aux chiffres concrets. On prend un cas réaliste : un T2 de 45 m² situé dans le centre de Chambéry, acheté 160 000 euros (frais de notaire inclus), meublé pour 8 000 euros, financé par un crédit sur 20 ans à 3,5 %, et loué en courte durée via Airbnb et Booking avec l'accompagnement d'une conciergerie professionnelle.
Le bien génère 14 400 euros de recettes annuelles, soit une moyenne de 1 200 euros par mois. C'est cohérent avec les données du marché chambérien pour un T2 bien géré, comme on l'a détaillé dans notre article sur la rentabilité Airbnb à Chambéry.
Scénario 1 : micro-BIC (meublé non classé)
Le bien n'est pas classé meublé de tourisme. L'abattement est de 30 %.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Recettes brutes | 14 400 € |
| Abattement forfaitaire (30 %) | - 4 320 € |
| Revenu imposable | 10 080 € |
Ces 10 080 euros s'ajoutent à vos autres revenus. Si vous êtes dans la tranche marginale à 30 %, voici ce que vous payez :
| Impôt | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu (TMI 30 %) | 10 080 × 30 % | 3 024 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 10 080 × 17,2 % | 1 734 € |
| Total impôts et prélèvements | 4 758 € |
Sur vos 14 400 euros de recettes, vous conservez 9 642 euros avant charges réelles. Ensuite, il faut payer vos charges de votre poche (conciergerie, ménage, assurance, taxe foncière...) car elles ne sont pas déductibles au micro-BIC, elles sont censées être couvertes par l'abattement de 30 %.
Scénario 2 : micro-BIC (meublé classé)
Même bien, mais cette fois vous avez obtenu le classement en meublé de tourisme. L'abattement passe à 50 %.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Recettes brutes | 14 400 € |
| Abattement forfaitaire (50 %) | - 7 200 € |
| Revenu imposable | 7 200 € |
| Impôt | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu (TMI 30 %) | 7 200 × 30 % | 2 160 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 7 200 × 17,2 % | 1 238 € |
| Total impôts et prélèvements | 3 398 € |
Le classement vous fait économiser 1 360 euros par an d'impôts par rapport au non classé. C'est significatif, et c'est un argument fort pour engager la démarche de classement.
Scénario 3 : régime réel simplifié
C'est là que ça change de dimension. Voici le détail des charges réelles et amortissements.
Charges déductibles annuelles :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Intérêts d'emprunt (estimés année 5) | 3 200 € |
| Assurance emprunteur | 450 € |
| Commission conciergerie (20 % de 14 400 €) | 2 880 € |
| Assurance PNO | 250 € |
| Taxe foncière | 900 € |
| Charges de copropriété (non récupérables) | 600 € |
| Entretien et petites réparations | 400 € |
| Frais comptables (expert-comptable + CGA) | 700 € |
| Fournitures et consommables (linge, produits ménage) | 300 € |
| Frais divers (plateforme, photo, déplacements) | 200 € |
| Total charges déductibles | 9 880 € |
Amortissements annuels :
| Poste | Base | Durée | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Immobilier (hors terrain, soit 85 % de 148 000 € hors frais de notaire) | 125 800 € | 30 ans (moyenne pondérée) | 4 193 € |
| Frais de notaire | 12 000 € | 30 ans | 400 € |
| Mobilier | 8 000 € | 7 ans (moyenne) | 1 143 € |
| Total amortissements | 5 736 € |
Calcul du résultat fiscal :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Recettes brutes | 14 400 € |
| Charges déductibles | - 9 880 € |
| Résultat avant amortissement | 4 520 € |
| Amortissements imputés (limités au résultat positif) | - 4 520 € |
| Résultat fiscal | 0 € |
| Amortissements non imputés (reportés) | 1 216 € |
Résultat : zéro euro d'impôt sur vos revenus locatifs. Les 1 216 euros d'amortissements non utilisés sont reportés sur les exercices suivants.
Comparatif des trois scénarios
| Scénario | Impôt total | Revenus nets après impôt (avant charges réelles) |
|---|---|---|
| Micro-BIC non classé (30 %) | 4 758 € | 9 642 € |
| Micro-BIC classé (50 %) | 3 398 € | 11 002 € |
| Régime réel simplifié | 0 € | 14 400 € |
Au régime réel, les charges sont déjà déduites fiscalement. Vous les payez quand même en trésorerie, évidemment. Mais vous ne payez pas d'impôt en plus. La différence avec le micro-BIC non classé est de 4 758 euros par an. Sur 10 ans, c'est près de 48 000 euros d'économie.
Notre recommandation. Pour la grande majorité des propriétaires qui louent un meublé à Chambéry ou Aix-les-Bains, le régime réel est plus avantageux dès que les recettes dépassent 5 000 à 6 000 euros par an. Faites faire une simulation par un expert-comptable avant de choisir.
Vous voulez savoir combien votre bien peut réellement rapporter après fiscalité ? Utilisez notre simulateur pour estimer vos revenus locatifs, puis contactez-nous pour une mise en relation avec un expert-comptable spécialisé.
Plus-values immobilières : la réintégration des amortissements
C'est le changement le plus important introduit par la loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, article 24). Et c'est celui qui a fait le plus de bruit chez les investisseurs.
Le principe avant la réforme
Jusqu'aux cessions réalisées avant le 15 février 2025, les loueurs en LMNP bénéficiaient du régime des plus-values des particuliers (article 150 U du CGI) sans tenir compte des amortissements déduits pendant la période de location.
Concrètement, si vous aviez acheté un bien 160 000 euros, amorti 50 000 euros sur 10 ans, et revendu 200 000 euros, la plus-value était calculée sur la base du prix d'achat initial : 200 000 - 160 000 = 40 000 euros. Les 50 000 euros d'amortissements déduits pendant des années n'entraient pas dans le calcul. C'était un avantage considérable du LMNP : vous déduisiez les amortissements de vos revenus, et ils n'étaient jamais « repris » à la revente.
Le principe après la réforme
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au titre du régime réel en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (nouvel alinéa de l'article 150 VB du CGI).
Reprenons le même exemple. Achat 160 000 euros, amortissements déduits 50 000 euros, revente 200 000 euros. La plus-value est désormais calculée ainsi : 200 000 - (160 000 - 50 000) = 90 000 euros, au lieu de 40 000 euros auparavant.
L'impact est majeur. Sur cette plus-value de 90 000 euros, vous payez l'impôt sur les plus-values immobilières au taux de 19 % plus les prélèvements sociaux de 17,2 %, soit un taux global de 36,2 % avant abattements pour durée de détention.
Les abattements pour durée de détention
Les abattements pour durée de détention restent applicables. Ils permettent une exonération totale de la plus-value au bout de 22 ans pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Pour l'impôt sur le revenu (19 %) : pas d'abattement les 5 premières années, puis 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année. Exonération totale au-delà de 22 ans de détention.
Pour les prélèvements sociaux (17,2 %) : pas d'abattement les 5 premières années, puis 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, puis 1,60 % la 22e année, puis 9 % par an de la 23e à la 30e année. Exonération totale au-delà de 30 ans.
Ce que ça change dans la stratégie patrimoniale
La réintégration des amortissements ne supprime pas l'avantage du régime réel. Elle le réduit. Pendant toute la durée de détention, vous ne payez pas ou peu d'impôt sur vos revenus locatifs grâce aux amortissements. À la revente, une partie de cet avantage est récupérée par l'État.
Mais il y a un effet de temporalité. Les impôts que vous n'avez pas payés pendant 10, 15 ou 20 ans correspondent à de l'argent que vous avez pu placer, réinvestir ou utiliser. La valeur temps de l'argent joue en votre faveur.
De plus, si vous détenez le bien plus de 22 ans, la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu (les prélèvements sociaux s'effacent au bout de 30 ans). Dans cette hypothèse, la réintégration des amortissements n'a plus aucun effet.
À retenir. La réintégration des amortissements rend le LMNP moins attractif pour les stratégies d'achat-revente rapide (moins de 10 ans). Pour les investisseurs long terme (plus de 22 ans), l'impact est nul. Pour les détentions intermédiaires (10 à 20 ans), il faut faire le calcul au cas par cas.
Cotisations sociales : le seuil des 23 000 euros
La question des cotisations sociales est distincte de l'impôt sur le revenu. Elle dépend du montant de vos recettes et de la nature de votre location.
En dessous de 23 000 euros de recettes
Si vos recettes annuelles de location meublée de tourisme sont inférieures à 23 000 euros, vous n'êtes soumis qu'aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité) sur votre revenu imposable. Pas de cotisations sociales supplémentaires. Ce taux s'applique automatiquement lors de votre déclaration de revenus.
Au-dessus de 23 000 euros de recettes
Si vos recettes de location meublée de tourisme dépassent 23 000 euros par an, vous devez vous affilier à un régime de sécurité sociale au titre de cette activité. Deux options s'offrent à vous.
L'URSSAF au régime micro-social. Vous pouvez opter pour le régime micro-social (anciennement auto-entrepreneur) si vos recettes restent sous le plafond micro-BIC. Les cotisations sont calculées sur le chiffre d'affaires brut, au taux d'environ 21,1 % pour les meublés de tourisme non classés et 6 % pour les meublés classés. Ce régime est simple mais coûteux si vos charges réelles sont élevées.
Le régime général des indépendants (SSI, ex-RSI). Au régime réel, les cotisations sont calculées sur le bénéfice net (après déduction des charges et amortissements). Si votre résultat fiscal est nul grâce aux amortissements, vos cotisations sociales le seront aussi, ou presque (une cotisation minimale peut s'appliquer). C'est un avantage considérable du régime réel.
Un cas particulier : la location meublée longue durée
Si vous louez en meublé à l'année (bail classique), vous n'êtes pas soumis à cette obligation d'affiliation même au-dessus de 23 000 euros. Le seuil de 23 000 euros pour l'affiliation sociale ne concerne que les meublés de tourisme (locations de courte durée). Pour la location meublée longue durée, seuls les prélèvements sociaux de 17,2 % s'appliquent, quel que soit le montant des recettes.
Attention. Le franchissement du seuil de 23 000 euros est un moment charnière. En plus de l'affiliation sociale obligatoire, vous vous rapprochez du statut LMP si ces recettes représentent plus de 50 % de vos revenus professionnels. Anticipez ces seuils avec votre expert-comptable.
Le classement en meublé de tourisme : un levier fiscal sous-estimé
On en a parlé à propos du micro-BIC, mais le classement mérite qu'on s'y attarde. C'est l'un des leviers les plus simples pour améliorer votre situation fiscale.
Ce que le classement change
Le classement en meublé de tourisme (1 à 5 étoiles) est une démarche volontaire, encadrée par les articles L324-1 et D324-2 du Code du tourisme. Il est attribué par un organisme accrédité (Atout France, ou un organisme agréé par le Comité français d'accréditation) après une visite de contrôle.
Sur le plan fiscal, le classement offre trois avantages.
Premièrement, un abattement micro-BIC de 50 % au lieu de 30 % pour les non classés. On l'a vu dans le cas pratique : c'est 1 360 euros d'économie par an pour notre T2 à 14 400 euros de recettes.
Deuxièmement, un plafond de recettes micro-BIC de 77 700 euros au lieu de 15 000 euros. Cela vous laisse une marge confortable avant de basculer obligatoirement au réel.
Troisièmement, un taux de cotisations sociales micro-social réduit à 6 % au lieu de 21,1 % si vous dépassez 23 000 euros de recettes et optez pour le micro-social.
La procédure de classement
La visite de classement est réalisée par un organisme accrédité. Elle porte sur plus de 100 critères répartis en trois catégories : équipements et aménagements, services au client, accessibilité et développement durable.
Pour un T2 de bonne qualité à Chambéry, le classement 2 ou 3 étoiles est généralement atteignable sans travaux majeurs. Il faut compter entre 150 et 250 euros pour la visite de classement, et le classement est valable 5 ans.
Pour en savoir plus sur les obligations réglementaires liées au classement et à la location courte durée en Savoie, consultez notre guide complet de la réglementation Airbnb.
Notre avis
Le classement est un investissement minime (150 à 250 euros tous les 5 ans) pour un avantage fiscal substantiel. Si votre logement est bien équipé et bien entretenu, il n'y a aucune raison de ne pas le faire. C'est l'une des premières recommandations que nous faisons aux propriétaires que nous accompagnons chez Hostra.
Obligations déclaratives : les formulaires à connaître
La fiscalité LMNP implique plusieurs obligations déclaratives. Les voici, par ordre chronologique.
À la création de l'activité : le formulaire P0i
On en a parlé plus haut. Le P0i est le formulaire de déclaration de début d'activité de loueur en meublé. Il se remplit en ligne sur formalites.entreprises.gouv.fr et vous attribue un numéro SIRET. Vous devez également y choisir votre régime d'imposition (micro-BIC ou réel).
Chaque année au micro-BIC : la déclaration 2042 C PRO
Si vous êtes au micro-BIC, c'est simple. Vous reportez vos recettes brutes dans la déclaration complémentaire de revenus 2042 C PRO, dans les cases suivantes :
| Case | Situation |
|---|---|
| 5ND | Meublé de tourisme non classé, micro-BIC |
| 5NG | Meublé de tourisme classé, micro-BIC |
| 5NJ | Meublé de tourisme en zone rurale classé (abattement 71 %) |
C'est tout. Pas de liasse fiscale, pas de bilan.
Chaque année au régime réel : la liasse fiscale 2031 et 2033
Au régime réel, c'est plus consistant. Vous devez déposer chaque année, avant le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai (en général début mai), une liasse fiscale composée des formulaires suivants :
La déclaration de résultat 2031. C'est le formulaire principal. Il récapitule vos recettes, charges et résultat net.
Les annexes 2033-A à 2033-G. Ce sont les tableaux comptables détaillés : bilan simplifié (2033-A), compte de résultat (2033-B), tableau des immobilisations et amortissements (2033-C), relevé des provisions (2033-D), etc.
La déclaration 2042 C PRO. En complément de la liasse, vous reportez le résultat net dans votre déclaration de revenus personnelle, cases 5NA (bénéfice) ou 5NK (déficit) si vous adhérez à un CGA, ou 5NK et 5NL dans le cas contraire.
En pratique, la liasse fiscale est préparée par votre expert-comptable et transmise par voie dématérialisée à l'administration. Le coût de cette prestation se situe généralement entre 400 et 800 euros par an pour un LMNP simple, partiellement couvert par la réduction d'impôt CGA si vous y adhérez.
La déclaration en mairie et le numéro d'enregistrement
En parallèle de vos obligations fiscales, n'oubliez pas les obligations administratives : déclaration en mairie, numéro d'enregistrement national, DPE, déclaration de taxe de séjour. Tout est détaillé dans notre article sur la réglementation en Savoie.
Micro-BIC ou régime réel : comment choisir ?
Le choix entre les deux régimes dépend de votre situation personnelle. Voici les critères de décision.
Choisissez le micro-BIC si...
Vos recettes sont modestes (moins de 8 000 à 10 000 euros par an), vos charges réelles sont faibles (pas de crédit immobilier, peu de travaux, pas de conciergerie), et vous ne voulez pas vous encombrer avec une comptabilité et un expert-comptable. Le micro-BIC a le mérite de la simplicité.
Le micro-BIC est aussi pertinent si votre bien est classé meublé de tourisme et que vos recettes ne dépassent pas 77 700 euros. L'abattement de 50 % est alors compétitif, surtout si vos charges réelles représentent moins de 50 % de vos recettes.
Choisissez le régime réel si...
Vous avez un crédit immobilier en cours (les intérêts sont souvent le premier poste de charges). Vous faites appel à une conciergerie (la commission est déductible). Vous avez réalisé des travaux récents. Vous avez acheté du mobilier neuf. En somme, dès que vos charges réelles dépassent le montant de l'abattement forfaitaire, le réel est plus avantageux.
Pour notre T2 à Chambéry à 14 400 euros de recettes, l'abattement micro-BIC non classé représente 4 320 euros. Les charges réelles et amortissements totalisent plus de 15 000 euros au régime réel. Le choix est vite fait.
Attention au piège de l'engagement
L'option pour le régime réel est irrévocable pendant 2 ans (1 an pour les entreprises relevant du régime micro). Au-delà de cette période, vous pouvez revenir au micro-BIC sous réserve de respecter les plafonds. En sens inverse, le passage du micro-BIC au réel peut se faire chaque année avant le 1er février.
Conseil pratique. Avant de choisir, demandez à un expert-comptable de faire une simulation comparée des deux régimes sur votre situation réelle. C'est un investissement de quelques centaines d'euros qui peut vous faire économiser plusieurs milliers par an.
Propriétaire à Chambéry ou Aix-les-Bains ? Hostra vous accompagne dans la gestion de votre bien et vous oriente vers les professionnels compétents pour optimiser votre fiscalité.
Ce que Hostra fait pour vous (et ce qu'on ne fait pas)
Soyons clairs : Hostra est une conciergerie, pas un cabinet comptable. Nous ne faisons pas de conseil fiscal et nous ne remplissons pas vos déclarations.
En revanche, nous connaissons très bien le sujet parce que la fiscalité impacte directement la rentabilité de nos propriétaires. Et un propriétaire mal conseillé fiscalement est un propriétaire qui finit par se décourager et retirer son bien du marché.
Ce que nous faisons
Nous vous orientons vers des experts-comptables spécialisés en LMNP avec qui nous travaillons régulièrement. Ce sont des professionnels qui connaissent les spécificités de la location courte durée, les subtilités des amortissements par composants, et les évolutions réglementaires en cours.
Nous fournissons à votre expert-comptable un récapitulatif annuel détaillé de toutes les opérations liées à votre bien : recettes par plateforme, commissions de conciergerie, frais de ménage, petites réparations, achats de fournitures. Un document propre, structuré, qui simplifie considérablement le travail comptable.
Nous vous alertons en amont sur les seuils fiscaux à surveiller : approche du plafond micro-BIC de 15 000 euros, franchissement du seuil de 23 000 euros pour les cotisations sociales, opportunité de classement en meublé de tourisme.
Et bien sûr, nous optimisons la rentabilité brute de votre bien grâce à la tarification dynamique, l'optimisation des annonces, la gestion multi-plateforme et une qualité de service qui génère des avis 5 étoiles. Plus vos recettes sont élevées, plus le régime réel devient avantageux : c'est un cercle vertueux.
Ce que nous ne faisons pas
Nous ne donnons pas de conseil fiscal personnalisé. Nous ne remplissons pas vos déclarations. Nous ne choisissons pas votre régime d'imposition à votre place. Ces missions relèvent de votre expert-comptable, qui engage sa responsabilité professionnelle.
FAQ : vos questions sur la fiscalité LMNP en 2026
Le régime réel est-il toujours plus avantageux que le micro-BIC ?
Pas systématiquement, mais dans la très grande majorité des cas, oui. Dès que vous avez un crédit immobilier, une conciergerie, ou des charges significatives, le régime réel l'emporte. Le seul cas où le micro-BIC reste compétitif : un bien acheté comptant, sans charges importantes, avec des recettes modestes. Faites toujours une simulation comparative.
Puis-je changer de régime fiscal en cours de route ?
Oui. Le passage du micro-BIC au régime réel peut se faire chaque année, en adressant un courrier à votre service des impôts avant le 1er février. Le retour du réel au micro-BIC est possible après la période d'engagement de 2 ans, à condition de respecter les plafonds.
Les frais de conciergerie Hostra sont-ils déductibles ?
Oui, intégralement. Au régime réel, les commissions de conciergerie sont une charge d'exploitation déductible de vos revenus BIC. Au micro-BIC, elles sont théoriquement couvertes par l'abattement forfaitaire mais ne sont pas déduites en sus.
Faut-il un expert-comptable pour le régime réel ?
Ce n'est pas une obligation légale, mais c'est très fortement recommandé. La liasse fiscale 2031/2033 est un document technique. Les erreurs de déclaration peuvent entraîner un redressement. Et l'adhésion à un CGA (qui requiert de fait un expert-comptable) vous donne droit à une réduction d'impôt de 915 euros et évite la majoration de 15 % du bénéfice imposable. Le coût de l'expert-comptable est largement amorti.
La réintégration des amortissements s'applique-t-elle rétroactivement ?
La loi Le Meur s'applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025. Tous les amortissements déduits depuis le début de l'activité sont concernés, pas seulement ceux déduits après cette date. C'est un point crucial : même si vous avez commencé à amortir en 2015, ces amortissements seront réintégrés si vous vendez après le 15 février 2025. Les cessions réalisées avant cette date ne sont pas impactées.
Que se passe-t-il si je dépasse 23 000 euros de recettes ?
Deux conséquences. Premièrement, vous devez vous affilier à un régime de sécurité sociale (URSSAF micro-social ou SSI). Deuxièmement, si ces recettes dépassent également 50 % de vos revenus professionnels, vous basculez en LMP (Loueur Meublé Professionnel), ce qui change radicalement votre régime fiscal et social.
Conclusion
La fiscalité LMNP en 2026 est plus complexe qu'elle ne l'a jamais été. Entre la baisse des abattements micro-BIC, la réintégration des amortissements dans les plus-values, et les seuils de cotisations sociales, chaque propriétaire doit faire ses calculs avec précision.
Trois enseignements à retenir.
Le régime réel simplifié reste le choix optimal pour la majorité des propriétaires qui louent en courte durée à Chambéry ou Aix-les-Bains, surtout s'ils ont un crédit en cours ou font appel à une conciergerie. L'économie peut atteindre plusieurs milliers d'euros par an.
Le classement en meublé de tourisme est un levier fiscal simple et efficace. Un abattement de 50 % au lieu de 30 % au micro-BIC, un plafond de recettes cinq fois plus élevé, des cotisations sociales réduites. Le tout pour 150 à 250 euros tous les 5 ans.
Enfin, la stratégie de détention compte désormais autant que l'optimisation annuelle. Avec la réintégration des amortissements, la durée de détention devient un paramètre fiscal majeur. Les investisseurs long terme conservent un avantage significatif.
Un dernier conseil : ne prenez pas vos décisions fiscales seul. La législation évolue chaque année, les situations personnelles sont toutes différentes, et une erreur peut coûter cher. Entourez-vous d'un expert-comptable spécialisé en LMNP.
Prêt à optimiser la gestion et la fiscalité de votre bien ? L'équipe Hostra est disponible pour analyser votre situation, estimer vos revenus et vous mettre en relation avec les bons professionnels. Sans engagement.
Sources et références
- Code Général des Impôts, article 155 IV — Statut LMP/LMNP
- Code Général des Impôts, article 50-0 — Régime micro-BIC
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur) — Encadrement de la location meublée de tourisme
- BOFiP — BIC, régime des micro-entreprises
- BOFiP — BIC, amortissements
- Service-Public.fr — Impôt sur le revenu : revenus d'une location meublée
- Service-Public.fr — Plus-values immobilières
- Je Déclare Mon Meublé — Abattement LMNP 2026 : taux micro-BIC et nouveaux plafonds
- Code du tourisme, articles L324-1 et D324-2 — Classement des meublés de tourisme
Envie d’aller plus loin ?
Estimez le potentiel de votre bien ou échangez avec un expert Hostra.